La seconda casa: aspetti legali e fiscali

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La seconda casa, ovvero l’immobile presso il quale il proprietario non ha registrato la propia residenza, è soggetta a IMU senza nessuna sospensione.
I contratti da utilizzare per le locazioni variano a seconda che si tratti d’affitti ad uso abitativo e affitti per case vacanza: le differenze principali risiedono nella durata, nel canone e nelle agevolazioni per proprietari ed inquilini. Il contratto, nel caso d’affitto per vacanza per periodi inferiori o pari a 30 giorni, non necessita di registrazione. E’ possibile trovare qui il facsimile del contratto in pdf da utilizzare.

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Definizione legale e fiscale di seconda casa

Di fondamentale importanza è definire a fini legali e fiscali la differenza tra abitazione principale e seconda casa. Per abitazione principale s’intende infatti l’immobile nel quale il proprietario e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e presso il quale hanno registrato all’anagrafe la propria residenza, usufruendo delle relative agevolazioni. Ne consegue che la seconda casa è l’immobile all’interno del quale il proprietario non ha stabilito la propria residenza.

IMU: nessuna sospensione sulla seconda casa

Nessuna sospensione per l’imposta municipale, il cui pagamento andava fatto entro lo scorso 17 Giugno 2013. Dal punto di vista tributario e fiscale la seconda casa è soggetta quindi ad aliquote IMU che vanno generalmente dallo 0,76% sul valore della rendita fiscale allo 1,06%, con possibili variazioni secondo quanto previsto dalle decisioni prese dal Comune nel quale l’immobile è ubicato. Inoltre, le seconde case non possono usufruire delle detrazioni che agevolano le prime case, come per esempio le detrazioni di interessi passivi su eventuali mutui ipotecari. L’unica agevolazione del contribuente è l’esonero del pagamento dell’Irpef, anche nel modello 730, previsto dalla normativa IMU.

Casa in affitto: si paga sia IMU che Irpef

L’esonero dal pagamento dell’Irpef non opera in caso di immobili concessi in locazione. Il possessore quindi, non essendo la proprietà adibita ad abitazione principale, dovrà quindi pagare sia IMU senza sospensione che Irpef, comprensiva di addizionali regionali e comunali e dichiarare tutto nel modello 730 o Modello Unico. Solo nel caso in cui l’abitazione risulti sfitta, il pagamento dell’Irpef viene assorbito dall’IMU. L’assorbimento avverrà in modo automatico, sarà sufficiente infatti non compilare la voce in questione al momento della dichiarazione dei redditi.

Tipologie di contratti d’affitto

La legge 431/98 sulle locazioni degli immobili prevede due tipi di contratto d’affitto: il contratto d’affitto di libero mercato e il contratto d’affitto concertato.

Il contratto d’affitto di libero mercato

Si basa sulla negoziazione libera tra proprietario e possibile affittuario. Ha una durata obbligatoria di 4 anni, ai quali si aggiungono altri 4 anni per il rinnovo. Caratteristiche di questo tipo di contratto sono l’assenza di agevolazioni fiscali, restrizioni sull’entità del canone e uno schema di contratto.

Il contratto d’affitto concertato

Caratteristica principale di questo tipo di contratto è l’importo concordato pregressamente e frutto del negoziato tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari. Il contratto d’affitto concertato si suddivide in tre tipologie:

  • Contratto di affitto ad uso abitativo

Generalmente di durata di 4+4 anni o 3+2 e il cui canone è fissato tra il Sindacato degli inquilini e l’Associazione dei proprietari. Il proprietario gode delle seguenti agevolazioni fiscali: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta (dipende da comune a comune). Le agevolazioni fiscali per gli inquilini sono: se il reddito non supera € 15.493,71: detrazione Irpef di € 495,80, se il reddito è compreso tra € 15.493,71 e € 30.987,41, la detrazione è di € 247,90.

  • Contratto di affitto ad uso transitorio

Tale contratto ha una durata minima di un mese e massima di 18 non rinnovabili, il canone è concertato e non vi sono agevolazioni fiscali.

  • Ad uso studenti universitari

La durata di tale contratto va da un minimo di 6 a un massimo di 36 mesi, il canone è fissato da un accordo tra sindacati, università ed associazioni studentesche e il proprietario gode delle seguenti agevolazioni fiscali: imposta di registro ridotta del 30% e Irpef sul 59,5% del canone annuo.

Il contratto di affitto per casa vacanze

Per casa vacanze s’intende una proprietà con caratteristiche di civile abitazione ed adibita a servizi per l’ospitalità senza offerta di servizi centralizzati. Il contratto d’affitto detto per locazione turistica è obbligatorio, ma viene spesso omesso trattandosi di rapporti tra privati. E’ fondamentale indicare nel contratto le condizioni pattuite: prezzo, caparra, utenze(incluse nel canone, forfettizzate o a consumo), pulizie, caratteristiche dell’appartamento e durata del soggiorno.

  • Contratti d’affitto inferiori a 30 giorni

Una volta affittato il periodo desiderato, il proprietario stipula un contratto fra le parti che, se non supera i 30 giorni, non ha alcun obbligo di registrazione.

  • Contratti d’affitto superiori a 30 giorni

I contratti superiori ai trenta giorni hanno l’obbligo di registrazione presso l’Ufficio del Registro o l’Agenzia delle Entrate e sono soggetti al 2% di imposta di registro sul canone e il relativo reddito va inserito nei redditi di fabbricati (quadro RB) sottostando alle relative regole.
Dal punto di vista fiscale, al momento del pagamento, è necessario rilasciare una ricevuta sulla quale va apposta una marca da bollo del valore di 1,29 € qualora l’importo superi i 77,49 €.

Di seguito il modello di contratto di locazione turistica di una casa vacanze (vedi pdf)

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